恒大城市之光:開啟彭州人居新紀元

                                              來源:公眾號發布日期::2021-01-11

                                            摘要:恒大城市之光:開啟彭州人居新紀元Original中指研究中指研究院中指研究院Weixin ID indexsoufun About Feature 中指院是中指控股歷史最長的機構。依托CREIS數據

                                            恒大城市之光:開啟彭州人居新紀元

                                            中指研究 中指研究院 Today

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                                            中指研究院結合行業發展趨勢,通過對項目區位環境、項目定位、宜居理念、投資價值、企業品牌影響力等因素進行綜合分析,恒大城市之光項目秉持恒大集團“精品戰略”,依托成都發展規劃及彭州市城市發展進程中的新機遇,加持4萬㎡多元商業綜合體,構建強有力的產品核心競爭力,創造并持續釋放項目價值,打造綜合性全維生活大城。通過綜合研究,該項目順應行業及區域發展趨勢,在宏觀機遇、城市價值、區域價值、板塊價值、產品價值屬性和企業品牌影響力等方面,具備巨大的居住價值、投資價值、影響力及強競爭力。

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                                            享中心城市規劃利好,地區優勢凸顯


                                            1、 國內地產產業逆勢而行,西部大開發戰略迎來新節點


                                            2020年由于疫情影響,全球經濟受到不同程度的沖擊,紛紛呈現衰退跡象,中美貿易戰也呈現持久化趨勢,經濟形式嚴峻、環境惡化,經濟環境面臨前所未有的挑戰。作為最為安穩避險的投資形式,國內房地產產業逆勢發展,土地升溫,市場量價回升。西部大開發戰略進入第10個年頭,成都作為中心之一一馬當先,將打造成為整個內陸的亞歐門戶,搭建起一條縱貫萬里的亞歐大陸橋,帶動西部開放性經濟發展,實現全球經濟的加速交流。土地、財政、稅收等各種政策,給予了西部非常明顯的傾斜,刺激更多優秀企業到西部落戶。


                                            2、 成渝地區雙城經濟圈戰略升級,成德眉資一體化進程加速


                                            2020年,成渝雙城經濟圈進入“3.0”版本,上升為國家戰略。成渝經濟圈作為“一帶一路”建設、“西部大開發”、“長江經濟帶”三大戰略的交匯點,實現打造中國經濟發展“第四極”的歷史性使命戰略目標?!俺啥紪|進、重慶西擴”,成渝地區雙城經濟圈高度一體化發展成為必然,成渝經濟即將迎來新一輪騰飛。


                                            2020年,成德眉資同城化將作為成渝地區雙城經濟圈先手棋。圍繞成渝雙城經濟圈建設,“兩中心兩地”基本定位分階段推進發展,2020年將實現突破2.7萬億元區域地區生產總值,實現公共服務、交通網絡等一體化。


                                            3、 協同發展前沿重要城市,彭州發展迎來新機遇


                                            在兩大國家級戰略、兩大省級經濟戰略的共同發力下,彭州憑借區位優勢,成為最先獲利的區域之一,地理位置由“中心城市邊緣”變成了“協同發展前沿”,作為成德同城化發展的主戰場及成都百里中軸的北核心點,彭州起到推進成德眉一體化承上啟下的關鍵作用。


                                            進入發展快通道,城市價值順勢而出


                                            1、彭州發展新規劃:融入成都“5+5+1”


                                            根據成都市城市總體規劃(2018-2035年),依托成都“正北軸”和“北天府門戶”的雙芯驅動,成都市北部商圈的區域利好越加明顯。四川省政府構建的“一干多支、五區協同”的戰略方針,催生包括彭州、都江堰、雙流等多個城市副中心,“中心多極化”已成為城市發展必然趨勢。彭州憑借著優異的地理位置,同時處在成德眉資一體化、成德綿經濟一體化兩大戰略的關鍵性樞紐,同時享受兩大政策發展紅利,未來發展成為成都經濟一極已是必然趨勢。


                                            近年來,彭州突破發展藩籬,開拓發展空間,產業版圖逐步完善。主動融入成都“5+5+1”產業體系,全面落實成都市產業功能區戰略,推動產業生態圈不斷完善。規劃確定了成都航空動力與新材料產業功能區、天府中藥城、龍門山湔江河谷生態旅游區、天府蔬香現代農業產業園四大產業功能區,重點發展新材料、航空動力和增材制造、醫藥健康、生態旅游、文化旅游、現代農業等主導產業,配套發展商貿服務、創意時尚等特色產業。改變了彭州過去一業獨大的格局,一、二、三產齊頭并進,全域覆蓋,多業共興,共同繁榮。


                                            2、彭州發展新方向:爭當建設公園城市的先行者


                                            依托融入成都“5+5+1”利好的大政策影響,彭州以前所未有的發展速度快速騰飛??v觀世界發展歷程,一座城市想要獲得長久的發展推動力,就一定要有一個正面的形象并得到全民乃至世界的認可。這一點對彭州來講,存在一個認知屏障。在2016年全國除霾階段,彭州曾因石化一度被推上風口浪尖。如何打破城市面貌發展瓶頸,成為了彭州發展至關重要的因素之一。


                                            前進決心大于所面臨的困難,“以科學精神破解石化困局、以開放視野重構城鄉格局、以實干作風開創發展新局”的口號被提出,明確了彭州市發展定位,確定彭州攻堅破局、突圍發展的“導航標”,對外重新塑造城市形象,成為踐行新發展理念的立體山水公園城市及建設公園城市的先行者,徹底貫徹“綠水青山,就是金山銀山”的城市發展新理念,彭州終將迎來全新的城市面貌。


                                            3、彭州發展新格局:產業引擎驅動“11236”


                                            城市面貌更新和產業發展須兩手抓,在2019年彭州市委十四屆七次全會上,提出了“11236”城鎮發展格局,明確了產業功能區戰略的頂層設計和行動計劃,吹響了交通建設、產業功能區建設、城市品質提升三大會戰的號角,更加清晰地描繪了發展藍圖和實現路徑。


                                            “11236”城鎮發展格局是指一軸、一帶、雙核、三心、六鎮,彭州市以中心城區、濛陽新城為擎動城市發展的雙核,集中發展軸串聯中心城區、濛陽新城,西連都江堰,東接廣漢市,橫跨三地,協同發展。以通濟鎮、敖平鎮、丹景山鎮為生態三核心,三心相連貫穿整個南北勾勒出湔江生態帶。以龍門山森林康養小鎮、白鹿音樂小鎮、葛仙山運動休閑小鎮、九尺泉水美食小鎮、桂花民宿小鎮、麗春航空動力小鎮為核心六鎮,將整座城市圍合起來,聯動區域發展,共同推進彭州產業體系升級。


                                            彭州“11236”發展戰略在城市版圖上標注出了城鎮建設和產業發展的主戰場,這里未來將承載彭州全市60%的人口、70%的配套和80%的產業。經濟要發展,項目是關鍵。據了解,2019年彭州市重大攻堅項目包括產業結構升級攻堅項目18個,總投資229.43億元;城鄉品質提升攻堅項目6個,總投資68.40億元;民生福祉增進攻堅項目6個,總投資51.96億元;綠色發展提標攻堅項目3個,總投資10.47億元,這些項目的部署實施,對推動彭州產業結構優化升級具備重大意義,對彭州當前乃至今后的長遠發展必將產生重大而深遠的影響。


                                            圖:彭州市“11236”城鎮發展格局

                                            資料來源:中指研究院搜集整理


                                            4、彭州營商新環境:改革更新助力企業蓬勃發展


                                            產業的發展吸引企業入駐,營商環境的改善順勢而出。彭州將在營商環境2.0版政策的基礎上,推出升級版3.0政策,提升四大板塊內容:企業開辦、辦理許可、財產登記、市場監管,讓企業開辦成本更低,創新創業活力更強。同時實施4大利好政策:減免企業稅費9億多元、90%的審批事項“僅跑一次”、90%以上的基本公共服務事項網上通辦、涉企事項辦理時間壓縮30%以上,讓彭州榮獲2019年中國營商環境創新力獎,被評選為中國縣級政府政務誠信綜合水平百強縣。良好的營商環境,讓彭州成為投資邊際成本最小,邊際效益最大的投資洼地之一。


                                            從融入成都“5+5+1”產業體系到“11236”城鎮發展格局,再到營商環境3.0版政策,這一系列連串的發展規劃,讓彭州有條不紊進入城市發展的快速通道,同時也為彭州塑造城市新形態、拓展承載新空間、構建產業新體系指明前進方向。


                                            圖:彭州市營商新環境

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                                            資源條件稟賦,區域市場潛力可期


                                            1、彭州發展定位:成都市發展版圖上的新生力


                                            彭州市緊緊圍繞成都市“東進、南拓、西控、北改、中優”十字方針,全面落實“西控”和“北改”的規劃控制要求,轉變城市發展方式,不斷提升城市發展質量、人居環境質量、人民生活品質和城市競爭力,實現城市可持續發展。


                                            圖:四川省“一干多支、五區協同”發展

                                            資料來源:中指研究院搜集整理


                                            為適應城市快速發展需求,更好地指導彭州市城鄉發展建設,彭州市城鄉規劃和建設局組織編制了《彭州市城市總體規劃(2017-2035)》,統籌推進全市經濟、政治、文化、社會、生態文明的建設,努力打造成都市的北部新城。


                                            城市的發展在房地產產業上有直接的體現,房地產產業的發展又直接刺激到城市的再發展。在彭州市房地產產業發展五年規劃里(2017-2021年),彭州市確立了以全域成都的思維,圍繞“北改”和“西控”,積極優化空間布局,全面實施“一三三六”的發展戰略。戰略通過區域間錯位發展、分工協作和功能互補,加快構建新型城鄉形態,加快推進城鄉統籌、產城融合、生態宜居、和諧發展的新型城鎮化進程,形成導向明確,人口、經濟和資源環境協調發展的產城空間開發格局。


                                            2、彭州經濟指標:多重第一,市場數據表現搶眼


                                            由于政策紅利的加持,彭州市近五年GDP持續上漲,2019年GDP500億元,同比上漲10.5%,總量在郊區新城中位居第一,增速在成都市22個區(市)縣中也位列第一。彭州的產業結構重組優化后,煥發的出經濟活力直觀體現。


                                            圖:彭州市近五年GDP走勢圖

                                            資料來源:中指研究院搜集整理


                                            圖:成都市郊區新城2019年GDP總量對比

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                                            3、彭州人口變化:產業升級帶動人口增長


                                            隨著彭州經濟和產業的高速發展,吸引了大量人才落戶。人口的增漲,刺激著住宅的供求,伴隨城市空間格局重構和公園城市建設,彭州近年來住宅市場供應快速增長,2019年突破100萬㎡,高于郊區新城平均91萬㎡的供應量。


                                            圖:彭州市近五年人口質量縱向對比

                                            資料來源:中指研究院搜集整理


                                            4、 彭州房地產市場:提升空間大,發展勢頭正盛


                                            住宅供應的增漲,反映著房地產市場的變化。彭州住宅成交均價快速增長,2019年住宅市場均價為6643元/㎡,環比上年上漲16%;雖然近三年彭州住宅成交均價保持較快增長,但仍位于郊區新城較低水平,相較其他區域有較大的提升空間。而且從目前的經濟政策和趨勢來看,彭州房地產價格增漲速度加快也是必然趨勢。


                                            圖:彭州市近五年商品住宅成交均價走勢

                                            資料來源:中指研究院搜集整理


                                            圖:彭州市近五年商品住宅供應走勢

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                                            開創新局面,區位戰略地位顯著


                                            1、區位優勢:天府金彭新局面,開發區一馬當先


                                            在2020年各項利好政策的推動下,天府金彭迎來新的發展局面,各大城市板塊呈現出新面貌,這其中,經濟發展的空間載體和先導力量的開發區板塊的變化尤為明顯。彭州產業開發區,最早成立于1992年,它的發展歷程見證了城市經濟地理的重構,更映射出城市發展理念的巨大轉變。


                                            在《彭州總體城市設計及控制性詳情規劃》報告中,開發區產業園規劃設計秉承 CVE 的發展概念,包含了傳統商貿、國際貿易、物流配套等產業相關功能,將傳統產業升級,促進新興產業發展。


                                            開發區沿成彭路形成生態綠化軸,結合產業、辦公、商貿組團形成連續的綠化開敞空間,同時通過標志建筑形成城市節點,形成產業融合軸線,為彭州的快速發展提供堅實的經濟產業基礎,打造城市“開放名片”,布局合理多樣的建筑業態,有效服務于產業及生活。


                                            圖:彭州總體城市設計及控制性詳情規劃

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                                            2、產業優勢:產業結構升級,吸引更多產業落戶


                                            2020年,彭州市計劃實施重點項目68個,總投資746.97億元,年度計劃投資130.27億元,其中省、成都市重點項目23個,總投資446.59億元。在這68個重點項目中,開發區占據大半,包括航空發動機附件設計、發動機零部件及無人機零部件研發與制造、中藥城科技創新中心建設、化工降風險促轉型改造、醫藥包裝環保新型材料生產基地建設、三類無菌醫療器械研發生產基地建設等重點項目。


                                            圖:彭州市開發區規劃圖

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                                            3、交通優勢:快速路網阡陌,公共交通便利


                                            開發區擁有完善的快速交通路網,牡丹大道直通成萬高速,連接成都第二繞城高速與繞城高速,實現了與成都市區無縫鏈接,將區域融入成都半小時生活圈內。東南通過白水河西路、東三環路與南部新城相連,北向通過牡丹大道、花龍北路、東三環路與牡丹新城相連;東北向通過銀廠溝西路、青白江東路與老城區相連。憑借自身交通優勢,將彭州三大城市板塊融為一體。


                                            圖:成都市半小時生活圈

                                            資料來源:中指研究院搜集整理


                                            公共交通方面:周邊有Z1路、307 路、309 路、104路、103路、 H1 路等多條公交線路環伺,可快速通達高鐵站、老城區、南部新城、牡丹新城等各大區域,出行便利無憂。


                                            4、資源優勢:基礎設施一應俱全,產業結構優勢明顯


                                            彭州開發區是四川省人民政府批準設立的省級重點開發區,與德陽市的什邡、廣漢交界,與成都市的新都、郫縣、都江堰為鄰,與阿壩州的汶川、茂縣接壤,通過全國最短的高速公路——全長僅19公里的成彭高速公路,到成都僅需10分鐘車程,能有效與周邊區域達成產業優勢互補。


                                            開發區內設醫藥化工產業園、交大科技產業園、機械工業產業園、服裝工業產業園、家具工業產業園、新型建材產業園六個專業園區,并按工業產業區域科學規劃,逐步形成了專業化程度高、分工明確、布局合理的工業體系。開發區共引進四川制藥、華龍集團、中順紙業、亞寶制藥、康弘制藥、美國艾康、成都時代第一制藥等項目共計182個,協議投資80億元,到位資金50億元。開發區內水、電、氣、道路、通信、污水處理等基礎設施一應俱全,合理完善。


                                            5、市場優勢:產業集中地帶,職住比失衡,房地產市場潛力驚人


                                            目前在彭州市注冊的外資、合資、獨資房地產開發企業已達20余家,房地產年交易量16萬平方米以上。據統計資料顯示,近兩年彭州房地產開發呈上升趨勢,商品房屋銷售增勢更為顯著。但正因為彭州房地產開發公司數量眾多,樓盤規模也處在中等或中等偏上的水平,未來彭州市樓盤之間的競爭將是全方位的競爭。


                                            反觀開發區目前的開發狀況,住房區域占比低,入駐房企不多,產品去化周期快,房地產市場發展潛力巨大。以南部新城片區2019年為參考,區域全年庫存量去化周期僅4個月。2020年上半年清水住宅均價已達6826元/平方米。區域價值空前,除中心城區外,逐漸成為彭州市中高端置業人群的關注板塊,市場前景可觀,區域發展未來可期。


                                            圖:南部新城區域部分在售項目(普通住宅)

                                            資料來源:中指研究院搜集整理


                                            多元全維生活大城,開創彭州人居新紀元


                                            1、區位優勢:成德經濟紐帶,三大價值板塊集中地


                                            恒大?城市之光,是恒大集團落子彭州的2號作品。擇址彭州開發區牡丹大道南段,毗鄰彭州市人民政府第四辦公區、彭州市網絡理政中心,牡丹大道直通成彭高速,進而連接成都、德陽兩大經濟中心,成為成德經濟一體化的重要紐帶。同時,牡丹大道又地處牡丹新城、老城區、南部新城交界處,可以共享三大板塊價值利好,憑借本身聚集力、吸引力強的項目優勢,有效銜接三大板塊,重構城市空間。


                                            圖:牡丹大道改造效果圖

                                            資料來源:中指研究院搜集整理


                                            作為彭州的重要交通樞紐,在2020年上半年,成彭高速入城段及牡丹大道沿線綜合整治提升工程全面開啟,牡丹大道將作為一個帶狀公園來打造,融入了綠道、文化體育設施和景觀節點,把城市的生態空間骨架進行有機的串聯,讓市民有地方休閑娛樂,也能隨時感受城市的變化,享受城市美好生活。通過幾個月的施工,成彭高速入城段及牡丹大道的公園式道路已見雛形,改造提升后的成彭高速入城及牡丹大道是一條交通要道更是景觀大道,給今后來往彭州的車輛、行人,營造一個自然生態的景觀通道、激活沿線的土地價值并提升城市的營商環境。


                                            同時,牡丹大道的綜合整治提升工程還是彭州“百里景觀大道”中的一個重要部分,建成后將成為彭州市自南向北的帶狀形公園。而百里景觀大道建成后,將實現從成彭高速收費站到龍門山鎮這一條長50公里的立體生態景觀軸線的構建,串聯起三大產業園功能區及12個城鄉公園,成為彭州立體山水公園城市中一道最靚麗的風景線。位于牡丹大道旁的城市之光項目將享受牡丹大道升級改造所帶來的紅利。


                                            圖:恒大城市之光項目區位

                                            資料來源:中指研究院搜集整理


                                            另一方面,牡丹大道臨近傳統工業開發區,區域產業用地占比大,住宅及配套用地占比較低,地域職能單一,職住失衡較為嚴重,人們的生活需求長期無法得到滿足。在牡丹大道以南,城市之光是為數不多的住宅產品,對于緩解開發區職住失衡局面具有重大意義。


                                            2、產品優勢:多元化全維生活大城,彭州人居新紀元


                                            作為恒大集團立足彭州的重要作品,城市之光在各個方面都嚴格秉承恒大集團的高標準、嚴要求,著重打造填補區域空白的綜合性全維生活大城,集居住、娛樂、辦公、購物、休閑等多元生活功能為一體。


                                            ? 中法西技,彭州住宅建筑美學的新升級


                                            恒大·城市之光以新中式的國風大宅結合中西方建筑工法技藝,突破區域傳統住宅建筑形制,極具辨識度和品質感,盡顯簡潔高雅;園林打造上汲取古典造園精髓,師法自然,借助自然山水肌理,匠造超10000㎡中庭湖景,在循序漸進中將建筑與自然融合一體,形成獨一無二的恒大居住美學。


                                            圖:恒大城市之光項目效果圖

                                            資料來源:中指研究院搜集整理


                                            ? 從智能到智慧,恒大9A精裝與科技的有機結合


                                            恒大·城市之光承襲集團的9A精裝體系,從選材到施工,每一個角度都益求精,力求做到極致;空間使用感、視覺美觀感、材質精細感…每一個人性化的細節考究都極盡完美,呈現出審美與實用完美平衡的室內藝術生活空間。并且以業主為中心,通過大數據、人工智能、物聯網、云計算等前沿技術,集成智能安防、APP智能服務、智能通行等多種智能系統,讓科技服務于生活,提供更安全、更高效、更便捷的智能云社區生活,真正改變彭州人的生活模式。


                                            3、配套優勢:4萬㎡多元商業綜合體,助力產品附加值提升


                                            城市之光的居住職能改變了區域的人居模式,其自帶約4萬㎡的“蜀光城”商業,蜀光城作為區域唯一的商業街,必將改變區域的生活模式。項目占地約486畝,集萃住宅、商業、寫字樓等多元產品為一體,全業態的規劃設計能有效彌補區域的產業、生活、商業、居住空白,滿足區域就業人口的居住需求和生活需求,成為區域點睛之作。


                                            圖:恒大城市之光項目效果圖

                                            資料來源:中指研究院搜集整理


                                            4、物業優勢:美好生活的具象化,彭州的城市之光


                                            城市之光御用恒大金碧物業,具備一級物業服務資質,獨創的“ 1530 ”特色尊崇服務,持續提升社區管理服務水平,以不斷完善的服務構成尊崇的歸家禮序。業主專享的鉑金私屬會所,海納多項國際頂級私人配套,包括健身中心、恒溫泳池、兒童樂園等休閑配套,全方位滿足社交、生活享受需求,由內至外為業主提高生活品質。


                                            通過對恒大·城市之光所處城市群發展潛力、市場表現、區域增值、產品規劃、配套打造、產品設計、物業服務等各項指標進行分析,研究得出:項目前景可期。政府的政策規劃為城市發展提供了良好時機,而城市之光以恒大集團獨有的規劃設計、自身一流的建造技術,為彭州在城市化進程加速的過程中,尋求到了保持居住與生活、發展與需求平衡的策略性建議,為彭州的住宅發展樹立了范本。



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